REPORTAGEM
28/05/2018   
2018 A retomada começa agora!
Sinais de franca recuperação do mercado imobiliário já encontram reflexo na região de Alphaville e Tamboré 
Setor imobiliário já recoloca mercados tradicionais em destaque - foto: Henrique Vilela

Por: Cauê Rigamonti

O mercado imobiliário, a partir deste ano, dá sinais de recuperação em seu volume de vendas, com índices animadores já no primeiro bimestre. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras - Abrainc, em fevereiro os lançamentos totalizaram 85.333 unidades nos últimos 12 meses, volume 23,3% superior ao registrado nos 12 meses anteriores. Na mesma base de comparação, as vendas de imóveis novos somaram 111.938 unidades, o que corresponde a uma alta de 8% em face do período precedente.

Diversos outros estudos apontam para esta melhora. Um deles, publicado na revista Exame de abril, e feito pela Abrainc em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - Fipe, aponta para o fato de que as vendas desse setor no País devem crescer 15% em 2018, para o patamar de aproximadamente 120 mil unidades. Outro, da Câmara Brasileira da Indústria da  Construção - CBIC, antevê que, no Brasil, em 2018 devem aumentar cerca de 10%.

Indicador importante também é a Pesquisa Mensal do Comércio do IBGE. O estudo apontou ampliação de 6,8% no volume de vendas de materiais de construção em fevereiro deste ano, em comparação a fevereiro de 2017. O Estado de São Paulo concentrou o maior crescimento, com 11,7%. O setor está estritamente ligado à construção civil – e, portanto, às construtoras.

De forma geral, segundo o Secovi - SP, em relação às cidades da região metropolitana de São Paulo, no comparativo do primeiro bimestre de 2018 com o primeiro bimestre de 2017, o mercado imobiliário apresentou expansão de 62,6% nas vendas de unidades residenciais novas.

Conforme a Abecip - Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, em unidades financiadas com recursos da poupança, no comparativo primeiro trimestre de 2018 com primeiro trimestre de 2017, a aquisição de imóvel teve aumento de 14,3%.

LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS (Brasil)
69,2 mil (mar.2016 a fev.2017)   
+23,3%
85,3 mil (mar.2017 a fev.2018)

VENDA DE IMÓVEIS NOVOS (Brasil)
 103,7 mil (mar.2016 a fev.2017) 
+8%
111,9 mil (mar.2017 a fev.2018)

Fonte: Abrainc

Bairros com o perfil de Alphaville saem na frente na retomada do mercado imobiliário - foto: Henrique Vilela

Alphaville e Tamboré na frente

Se o mercado imobiliário, de forma geral, já respira com bom fôlego, um horizonte mais positivo ainda é o que naturalmente se espera em tradicionais regiões deste setor, como Alphaville e Tamboré.

A mesma pesquisa Abrainc/Fipe mostra que a região metropolitana de São Paulo não deve acompanhar o ritmo dessa evolução, com base nos empecilhos que construtoras enfrentaram em 2017. Porém, a referência está em municípios do ABC, cuja restrição legal à construção de prédios emperrou o crescimento do setor.

Assim, podemos dizer que regiões fora deste eixo, em especial Barueri e Santana de Parnaíba - Alphaville e Tamboré, saem na frente quando o assunto é a escolha por um local para lançar novos empreendimentos residenciais. Além de a legislação do setor não representar entraves às novas construções, os bairros mantêm as características que sempre os colocaram em posição de destaque: organização, boa infraestrutura comercial, qualidade de vida, fácil acesso rodoviário e preços abaixo dos praticados na capital.

Mesmo as regiões que não têm a mesma oferta que Alphaville e Tamboré podem vislumbrar dias melhores, caso de Aldeia da Serra. Segundo o portal imobiliário Agente Imóvel, o preço do metro quadrado de um imóvel à venda no bairro, em abril, aumentou 1,34%, para o valor de 4.930 reais, em comparação ao mesmo período do ano passado. O número total da amostra cresceu 25%, para um total de 190 imóveis divulgados para venda.

Estudo apontou crescimento de 6,8% no volume de vendas de materiais de construção em fevereiro deste ano, em comparação a fevereiro de 2017

Diversidade de produtos reforça otimismo

A diversidade nos tipos de lançamentos residenciais em Alphaville e Tamboré demonstra que, de fato, as construtoras ainda apostam suas melhores fichas na região. Não à toa, suas pesquisas de mercado indicam que os bairros ainda podem comportar e oferecer, por exemplo, produtos de alto padrão mesmo numa economia ainda instável.

Entre os lançamentos da zona metropolitana nos últimos cinco anos, segundo estudo do Grupo Zap VivaReal publicado na Folha de S. Paulo em maio, 13% contam com quatro ou mais dormitórios - sendo que a maioria está concentrada em Alphaville e Tamboré. Na cidade de São Paulo, esse índice cai para 3%. A média do metro quadrado de empreendimentos deste tipo em Alphaville e Tamboré é de oito mil reais. Em São Paulo, o valor fica em torno de 15 mil reais.

Segundo pesquisa da Abraic/Fipe divulgada em abril, houve alta expressiva registrada nos lançamentos residenciais de médio e alto padrão (+33,9%) nos últimos 12 meses (base do mês de fevereiro).

Exemplo de empreendimentos nessa linha está em sofisticados produtos como o Myrá Alphaville, da MPD - uma das construtoras mais tradicionais da região. Lançado em março, tem cinquenta apartamentos de 313 e 410 metros quadrados e terraços com vista de toda a região. MPD, aliás, que ainda mantém outros dois produtos na região: o sucesso de vendas Boulevard Tamboré, cuja primeira fase foi entregue em 2017 e a última tem previsão para 2020; e o Atria, já em obras e que, em sua primeira semana de vendas, teve 65% de suas unidades comercializadas.

Produto da Sabel Incorporadora e Labat Construtora e Incorporadora, o Oiapoque Vertical Home também terá em breve seu lançamento. O edifício, localizado em um dos locais mais charmosos de Alphaville, concentrará cinquenta apartamentos de 360 metros quadrados com quatro suítes.

Outro deles é o Canvas High Houses Alphaville, da NLS Incorporadora e CNL Empreendimentos. Concentra 92 apartamentos de luxo, que vão de 282 a 344 metros quadrados.

Produtos de metragens menores também valorizam a gama de bons empreendimentos da região. São apartamentos que vão desde os 53 aos 120 metros quadrados, alguns em fase final e outros ainda a ser lançados.

Só a Modena Incorporadora tem duas edificações nessa linha. Este ano, a empresa entrega o Glass Alphaville, com 160 apartamentos de 67 metros quadrados, de um e dois dormitórios, na Avenida Ômega (Melville). O Wave Alphaville, já em obras, terá, em 24 andares, 184 apartamentos de 53 a 88 metros quadrados, com um, dois e três dormitórios (Alameda Leblon, 18 do Forte).

Construtora que se firmou na região, principalmente com projetos imobiliários empresariais, a Masa lançará em breve o seu edifício Único Alphaville, com apartamentos de 97 a 120 metros quadrados, três e quatro dormitórios com suítes. Fica na Avenida Copacabana, em frente à Escola Internacional.


LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS DE ALTO PADRÃO (últimos cinco anos)
Região Metropolitana de São Paulo: Fatia do total de lançamentos 13%* - Preço médio do m2 (em Reais) 8 mil 
Cidade de São Paulo: Fatia do total de lançamentos 3% -  Preço médio do m2 (em Reais) 15 mil

Residencial Itahyê: lotes de alto padrão em local privilegiado pela natureza - foto: Divulgação

Para quem quer casa, também tem

O que tornou Alphaville conhecido em todo o Brasil foi o seu já histórico modelo residencial de condomínios horizontais. E, mesmo na modernidade dos sofisticados lançamentos verticais, ainda há sim mercado para quem quer uma casa.

Se a opção é adquirir um lote para projetar sua residência, boa oportunidade é a nova fase do residencial Itahyê, da Cipasa Urbanismo, cujo maior diferencial é a localização – está em uma das áreas mais altas da região de Alphaville/Tamboré, em meio a montanhas, matas e nascentes preservadas. São terrenos residenciais de alto padrão, a partir de 420 metros quadrados.

Até um modelo nem tão tradicional na região terá um lançamento este ano. Seguindo “ao fundo” por Alphaville, na Estrada Municipal Lula Chaves, em Santana de Parnaíba, está o Alpha House, da Modena Incorporadora. Será um condomínio fechado de casas, de 152 a 214 metros quadrados, com três e quatro dormitórios. Sua comercialização deve começar em julho deste ano.

Obras no sistema viário garantem vantagens de acesso

Se o mercado imobiliário ainda tem muito a avançar, o poder público precisa estar atento para fazer o possível ao seu alcance e manter os quesitos de qualidade de vida de regiões financeiramente estratégicas, como é o caso de Alphaville e Tamboré. E as prefeituras de Barueri e de Santana de Parnaíba, mesmo em momentos de crise, têm investido, principalmente em obras viárias.

Após ter entregado em agosto de 2017 o seu trecho da Via Parque, a Prefeitura de Barueri voltou a atenção para a construção do viaduto sobre a Alameda Araguaia e o alargamento da Avenida Paiol Velho, no Tamboré.

O viaduto tem prazo contratual para ser concluído em setembro de 2019, mas a Prefeitura tem acelerado para finalizar ainda neste ano a obra que permitirá acesso direto entre a Alameda Tucunaré e a Avenida Silvio Honório Penteado, até a nova alça de acesso à rodovia Castello Branco, sentido capital.

É complementada pelo alargamento da Avenida Paiol Velho, já concluído. O trecho estende-se da divisa com Santana de Parnaíba até a Avenida Mackenzie, e tem como objetivo desafogar o tráfego, sem que o motorista precise passar por dentro de Alphaville.  O trecho da avenida em Santana de Parnaíba está com 95% de suas obras concluídas.

Outra construção em andamento no território parnaibano é a ligação do bairro São Pedro ao Colinas. Além de dar acesso mais direto ao Tamboré e Alphaville, a nova via também representará uma boa alternativa para quem mora nos bairros e precisa chegar à rodovia Anhanguera.

A Prefeitura de Santana de Parnaíba também já havia entregado sua parte da Via Parque, junto a Barueri.

Melhorias na infraestrutura viária também contam na valorização imobiliária - foto: Vagner Santos/Prefeitura de Cotia

Investimentos para manter a Granja valorizada

Região que ainda abriga boa alternativa de moradia com qualidade de vida é a Granja Viana. O volume e a variedade de lançamentos não são os mesmos de Alphaville e Tamboré, mas não é por isso que o bairro deixou de ser procurado por quem quer fugir da capital.

Reflexo disto está no preço do metro quadrado do bairro, que em abril cresceu 1,05%, para 4.409 reais, em comparação ao mesmo mês em 2017, segundo o portal Agente Imóvel. No mesmo período de comparação, o número total da amostra aumentou 19.21% para um total de 2.209 imóveis divulgados para venda.

Para manter essa alta, o poder público municipal da cidade de Cotia está atento. A Prefeitura tem discutido com o Estado um projeto para minimizar os efeitos do trânsito na rodovia Raposo Tavares – hoje, um dos principais entraves a uma valorização maior da Granja Viana.

Outra ação encampada pela administração pública do município é a chamada ‘Revitaliza Cotia Granja Viana’, programa que inclui a participação de empresários, comerciantes, proprietários de estabelecimentos comerciais e os moradores da região. A medida visa a modernizar e melhorar a infraestrutura do bairro e resolver problemas antigos de mobilidade urbana, acessibilidade, segurança e paisagismo, entre outros. A Prefeitura elaborou um projeto inicial e está discutindo com a população possíveis adequações.

Entre as propostas da prefeitura estão a criação de um novo acesso na altura do km 23 da rodovia Raposo Tavares, construção de um boulevard próximo à Rua Amazonas, paisagismo, alargamento e padronização de calçadas com acessibilidade, criação de espaços culturais para eventos e feiras, mudanças no viário e canalização do córrego Potion, entre outras.

Uma das propostas da Prefeitura para resolver o trânsito entre a Rua José Felix de Oliveira e a Avenida São Camilo é a implantação de uma rotatória. Outra intervenção no local seria deixar a Rua José Felix de Oliveira com mão única sentido Avenida São Camilo; e esta, por sua vez, teria mão única sentido rodovia Raposo Tavares.

A estrada Zurique, que será pavimentada, além das ruas Roma, Dom Joaquim, Nova Amazonas, serviriam ao tráfego interno.

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